Šta je ugovor o doživotnom izdržavanju i kada se zaključuje?

Ugovorom o doživotnom izdržavanju obavezuje se primalac izdržavanja da se posle njegove smrti na davaoca izdržavanja prenese svojina tačno određenih stvari (najčešće nepokretnosti) ili kakva druga prava. Zauzvrat, davalac izdržavanja se obavezuje da ga, kao naknadu za to, izdržava i da se brine o njemu do kraja njegovog života i da ga posle smrti sahrani.

Primalac izdržavanja ugovorom može obuhvatiti samo stvari ili prava koja postoje u trenutku zaključenja ugovora. Ako nešto drugo nije ugovoreno, obaveza izdržavanja naročito obuhvata obezbeđivanje stanovanja, hrane, odeće i obuće, odgovarajuću negu u bolesti i starosti, troškove lečenja i davanja za svakodnevne uobičajene potrebe.

Ugovor o doživotnom izdržavanju je strogo formalni pravni posao. To u praksi znači da mora biti zaključen u pismenom obliku i overen (solemnizovan) od strane javnog beležnika, Javni beležnik je dužan da pre overe pročita strankama ugovor i primaoca izdržavanja naročito upozori na to da imovina koja je predmet ugovora ne ulazi u njegovu zaostavštinu i da se njome ne mogu namiriti nužni naslednici. U suprotnom, ugovor je ništav.

U nastavku odgovaramo na najčešće postavljana pitanja u vezi sa ovim ugovorom i dajemo još više detalja.

Ko sastavlja ugovor o doživotnom izdržavanju?

Izrada ugovora o doživotnom izdržavanju treba da započne proverom pravnog stanja od strane advokata. Nakon toga advokat sastavlja ugovor o doživotnom održavanju. Ugovor se nakon toga overava (solemnizuje) kod javnog beležnika. 

Koje stavke je potrebno usaglasiti u dogovoru o doživotnom izdržavanju?

Nakon ovih provera, pristupa se pregovorima između primaoca i davaoca izdržavanja u pogledu uslova ugovora. Dogovaraju se pre svega imovina koja će pripasti davaocu izdržavanja, kao i oblici izdržavanja koje je davalac izdržavanja dužan da pruža primaocu izdržavanja. U zavisnosti od konkretnog slučaja i mogućnosti stranaka to mogu da budu i mnogi drugi uslovi. 

Kada se stranke uz učešće advokata i njegovo savetovanje dogovore u vezi svih uslova ugovora, advokat sve što je dogovoreno između stranaka pretače u formu ugovora, kojim se dogovor ugovornih strana pravno izražava i formuliše.

Šta treba proveriti pre izrade ugovora o doživotnom izdržavanju?

Izuzetno je važno da se pre pristupanja sačinjavanju ugovora najpre proveri da li je nekretnina opterećena potraživanjima trećih lica, da li na njoj postoje upisani tereti u vidu hipoteke, zabeležbe postojanja sudskog spora, da li je primalac izdržavanja zaista vlasnik nekretnine, i takođe da li još neko lice polaže određena prava na nekretnini. To lako možete da proverite pristupom online bazi Katastra nepokretnosti. 

Detaljno uputstvo o katastru i kako da proverite pravni status putem njegove platforme pročitajte na našem blogu. 

Gde se overava ugovor o doživotnom izdržavanju?

Kada je ugovor kompletiran i njegovu sadržinu potvrde stranke, zakazuje se overa, ili solemnizacija ugovora. Ugovor o doživotnom izdržavanju može se overiti (solemnizovati) samo kod beležnika koji je nadležan za teritoriju na kojoj se nekretnina nalazi. Primalac i davalac izdržavanja na overu ugovora odlaze po pravilu sa advokatom koji je izradio ugovor, kako bi se pred javnim beležnikom potvrdila sadržina ugovora i overili potpisi na ugovoru.

Kada lice koje je davalac izdržavanja stiče pravo na nepokretnost?

Da bi davalac izdržavanja postao vlasnik nekretnine koju je stekao ugovorom o doživotnom izdržavanju, nije dovoljno da overi ugovor. Prema zakonskim odredbama davalac izdržavanja stiče pravo svojine na nepokretnosti tek nakon smrti primaoca izdržavanja i nakon toga upisom prava svojine u katastru nepokretnosti.

Zašto je prisustvo advokata neophodno?

Kompletan opisani postupak zaključenja ugovora o doživotnom izdržavanju, počev od provere pravnog stanja nekretnine, zatim pregovora oko sadržine ugovora, sastavljanja ugovora, overe, upisa prava svojine u katastru nepokretnosti i sprovođenja poreskih postupaka, uvek je preporučljivo da se obavi uz stručnu pomoć advokata koji ima iskustva u postupcima te vrste, kako bi primalac i davalac izdržavanja zaštitili sva svoja prava i osigurali da čitav postupak bude sproveden maksimalno pouzdano i efikasno, i kako bi se unapred izbegla pojava eventualnih sudskih sporova i nastupanje štete.

Kakve obaveze preuzimaju davalac i primalac izdržavanja?

Najpre treba istaknuti da su ugovorne strane, odnosno primalac i davalac izdržavanja, slobodne prilikom ugovaranja međusobnih obaveza koje proizilaze iz ugovora te iz tog razloga u zakonu ne postoje taksativno navedene obaveze koje uslovljavaju zaključenje ugovora o doživotnom izdržavanju. 

Međutim, svakako treba imati u vidu prirodu samog ugovora te se shodno tome kao obaveze davaoca izdržavanja u praksi uglavnom javljaju: obezbeđenje stanovanja, hrane i odeće, troškove lečenja i troškove za svakodnevne potrebe, troškove sahrane primaoca izdržavanja i slično. Sem toga ugovaranje obaveza davoca izdržavanja može da se sastoji i u drugim vrstama nege i brige o davaocu izdržavanja kao i u pružanju određenih usluga a ne isključivo u materijalnim davanjima.

Sa druge strane primalac izdržavanja se ovim ugovorom obavezuje da se posle njegove smrti na davaoca izdržavanja prenese svojina tačno određenih stvari ili prava koji su predmet ugovora a što u praksi uglavnom predstavlja određenu nepokretnost u vidu stana ili kuće.

Da li ugovor o doživotnom izdržavanju može biti u usmenom obliku?

Ugovor o doživotnom izdržavanju mora biti zaključen u obliku javnobeležničke potrvđene (solemnizovane) isprave inače je u suprotnom ništav. Dakle, kod ovog ugovora zakon predviđa strogu formu prilikom njegovog zaključenja te iz tog razloga stranke ne postoji mogućnost da stranke usmenim putem zaključve ugovor o doživotnom izdržavanju.

Uobičajeni profil davaoca odnosno primaoca doživotnog izdržavanja?

Ne postoji strogi profil primaoca i davaoca izdržavanja koji bi se unapred mogao okarakterisati kao pretežan u praksi i to naročito zbog činjenice da je reč o ugovoru intiuiti persone koji se zaključuje s obzirom da lična svojstva ugovornih strana. 

Naime, u ulozi primaoca doživotnog izdržavanja može da se nađe bilo koje lice kojem je zbog životnih okolnosti potrebna briga i nega tuđeg lica pa su s toga to uglavnom stariji ljudi ili ljudi čije je zdravstveno stanje otežano te iz  toga sledi potreba da si osiguraju i olakšaju svakodnevni život ili pak određene segmente života. 

Davaoca izdržavanja uvek predstavlja osoba u koju primalac izdržavanja ima poverenja i kojoj želi da se oduži za pažnju i brigu koju mu je davalac izdržavanja pružao tokom života. 

Da li ugovor o doživotnom izdržavanju obavezuje samo jedno ili može obavezivati i više lica?

Zakon ne ograničava broj lica koji se mogu naći kao ugovornici odnosno učesnici ugovora o doćivotnom izdržavanju. Pa tako, postoji mogućnost da se u ulozi davaoca i primaoca izdržavanja javi veći broj lica a što je u praksi uglavnom slučaj kad se kao davaoci izdržavanja jave oba supružnika. Takođe, ovaj ugovor može da se zaključi i u korist trećeg lica po kojem davalac izdržavanja ostaje nosilac obaveze izdržavanja iz ugovora dok treće lice postaje stiče ugovorenu korist.

Zašto su ugovori o doživotnom izdržavanju čest predmet sudskih sporova?

Činjenica da imovina koja je predmet ugovora o izdržavanju ne ulazi u zaostavštinu primaoca izdržavanja predstavlja razlog zbog kojeg naslednici ostavioca pokreću postupak radi poništaja ovog ugovora. Naime, u slučaju pozitivnog sudskog epiloga za tužioca potencijalne parnice, ugovor o doživotnom izdržavanju bi bio poništen te bi predmetna imovina predstavljala zaostavštinu ostavioca nad kojom bi njegovi naslednici stekli pravo svojine srazmerno svom naslednom udelu.

Da li je moguć raskid ugovora o doživotnom izdržavanju?

Ugovor o doživotnom izdržavanju može biti raskinut  sporazumnim putem ugovornih strana kao i iz niza drugih razloga i to u bilo kom momentu ali pre nego što je ugovor u potpunosti izvršen.

Zbog čega se raskida ugovor o doživotnom izdržavanju?

U praksi najčešći razlog za raskid ugovora o doživotnom izdržavanju jesu promenjive okolnosti koje stranke nisu mogle predvideti a koje su usledile po zaključenju ugovora nezavisno od njihove volje.  

Osim toga, dešava se da ugovorna strana ne ispunjava ili pak neuredno ispunjava svoje obaveze te na taj način narušava razlog zbog kojeg je druga strana sa njom zaključila predmetni ugovor. 

Kao razlog za prekid ugovora javljaju se poremećeni odnosi između ugovornih strana i to u situaciji kada je stepen poremećenosti odnosa dosegao nivo nepodnošljivosti, te s obzirom na prirodu ugovora, nije moguće očekivati od ugovornih strana da takav ugovor ostane na snazi.

Takođe, iako je primalac izdržavanja po pravilu lice čiji je životni vek izvesniji od primaoca izdržavanja, životne okolnosti mogu dovesti do toga da smrt davacoa izdržavanja nastupi pre smrti primaoca izdržavanja usled čega u odsustvu spremnosti njegovih naslednika da preuzme njegove obaveze, dolazi do raskida ugovora o doživotnom izdržavanju usled smrti davaoca izdržavanja. 

Prilikom kupovine stana obratite pažnju da nije obuhvaćen ugovorom o doživotnom izdržavanju

Može se desiti da je vlasnik stana zaključio ugovor o doživotnom izdržavanju kojim se obavezao da nakon njegove smrti taj stan pređe u svojinu lica koje ga izdržava. Taj podatak može ostati „skriven“ iz razloga što zakonom nije propisana obaveza upisa zabeležbe postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju u katastar nepokretnosti, već samo mogućnost. U praksi su se dešavale situacije da primalac izdržavanja, čije je pravo svojine na stanu upisano u katastar nepokretnosti, zaključi ugovor o prodaji predmetnog stana, a da je prethodno zaključio ugovor o doživotnom izdržavanju koji za predmet ima taj isti stan, a da o tome ne obavesti kupca. Takav ugovor o prodaji nepokretnosti je apsolutno ništav i davalac izdržavanja bi imao pravo da traži njegov poništaj. Kupac bi bio u mogućnosti da od prodavca zahteva pravnu zaštitu (zaštita od evikcije), ali je to svakako problem koji bi trebalo izbeći.

ImoNova A – Agencija za nekretnine koja pruža pravnu podršku 

Nadamo se da smo odgovorili na pitanje šta je ugovor o doživotnom izdržavanju i kada se zaključuje. Ukoliko i dalje imate pravnih nedoumica u vezi sa vašom nekretninom i ukoliko vam je potrebna stučna pomoć pri kupovini ili prodaji nekretnine, konsultujte naš tim sa dugogodišnjim iskustvom koji će vam uz pomoć naših kolega iz pravnog tima sa zadovoljstvom odgovoriti na vaša pitanja.