Greške prilikom prodaje ili kupovine nepokretnosti mogu Vam taj životno važan čin značajno otežati, uvesti u niz neprijatnih situacija i naneti finansijsku štetu. U samom vrhu skale stresnih životnih događaja spada promena životnog prostora. Potreba za sigurnim, toplim, udobnim i lepim domom, radnim prostorom, prirodnim okruženjem je uvek prisutna u svakom ljudskom biću i uvek ga navodi na razmišljanje, traganje, građenje, ulepšavanje i usavršavanje svog doma.
Prva i velika greška je ako angažujete agenta bez licence za rad.
Kada angažujete ovakvog agenta morate znati da se Posredovanjem mogu baviti svi poslovni subjekti i pojedinci koji ispunjavaju uslove iz zakona, imaju položen stručni ispit i upisani su u registar posrednika. Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti lica koja ne ispunjavaju ove uslove podležu prekršajnoj kazni. U slučaju pretrpljene štete izazvane delatnošću ovakvog agenta ne možete tražiti nadoknadu-odštetu. Registrovan Posrednik je u obavezi da sa osiguravajućim društvom ima važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu koja bi mogla da nastane za nalogodavca usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetim Ugovorom o posredovanju. Velika je verovatnoća da ćete vašeg agenta poslednji put videti na kapari, ukoliko mu se posreći da započne kupoprodaju, kada mu isplatite neki dinar na ime provizije. Sve ostale radnje oko kompletiranja dokumentacije, uknjižbe, zakazivanja termina kod Javnog beležnika, primopredaje nepokretnosti i ulaska u posed, komunikacije i pregovora sa nervoznim i nepoverljivim prodavcem ili kupcem, poreskih prijava, oslobadjanja od poreza na AP, poreza na imovinu, povraćaja PDV-a, prijave i odjave telefonskog priključka, kablovske TV, prijave infostana i električnog brojila i sl. moraćete da preduzmete sami. Ukoliko se Vaš agent pretstavlja i nastupa ispred advokatske kancelarije, znajte da advokat ima pravo samo da sastavi Ugovor koji Javni beležnik solemnizuje (overava) a da nema pravo da naplaćuje uslugu posredovanja u prometu nepokretnosti. Zakon o advokaturi zabranjuje advokatima bavljenje privrednim delatnostima. Po tom zakonu, advokati se ne mogu baviti poslovima posredovanja u prometu roba i usluga, a ako se upišu u registar preduzetnika, prestaje im članstvo u advokatskoj komori. Angažovanjem ovakvog agenta rizikujete da produžite vreme prodaje nekretnine jer on je može nuditi samo usmenim putem ili se u oglasnom prostoru lažno pretstavljati kao vlasnik nepokretnosti. Posrednik je dužan da prilikom oglašavanja u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti koji su predmet posredovanja, u sredstvima javnog informisanja, u svom poslovnom prostoru ili na drugim mestima gde je dozvoljeno oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti, pored podataka o svom poslovnom imenu i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, oglasi podatke o ceni, lokaciji, površini i strukturi nepokretnosti. Zabranjeno je oglašavanje nepokretnosti ako posrednik nema zaključen Ugovor o posredovanju!!! Ukoliko ste kupac stana, angažovanjem agenta koji nema prava da se bavi ovom delatnosti, rizikujete da pogledate samo mali broj nekretnina u ponudi jer većina registrovanih posrednika ne želi da saradjuje sa ovakvim licima-mešetarima.
Druga greška je ako angazujete agenta koji je član porodice, familije ili blizak prijatelj. Prilikom ovakvog poslovnog odnosa nikada nećete biti sigurni da li će biti sačuvane informacije o kupoprodaji i biti narušeno Vaše diskreciono pravo da ih sami saopštite rođacima, prijateljima ili članovima porodice. Agenti profesionalaci znaju da lični podaci i podaci o transakciji nikome ne smeju da budu dostupni bez odobrenja kljijenta pogotovo drugoj strani u pregovorima. Prilikom ovakvog poslovnog odnosa dovodi se u pitanje i objektivnost agenta, koliko i kako je spreman da Vam saopšti neprijatne informacije i procene zbog bojazni da Vas ne uvredi i ne zameri se prijateljima i familiji. Vrlo često se dešava da agent sa kojim ste bliski uzima sebi pravo da donosi odluke bitne za realizaciju posla bez prethodne konsultacije sa Vama jer smatra da se dobro razumete i poznajete. Takođe agenti nisu advokati, većinu pitanja iz ove oblasti poznaju vrlo dobro, međutim kada nisu sigurni u odgovor na pitanje koje im postavite, moraju konsultovati advokata koji zastupa agenciju. Agent koji je u bliskom odnosu sa Vama je često sklon da na teška pravna pitanja odgovori iz ličnog mišljenja da bi dao sebi na važnosti i pokazao se pred Vama. Informacije koje dobijate od agenta treba da budu objektivne i bez primesa ličnog mišljenja. Imajte na umu da ste sa Vašim agentom u Ugovornom odnosu, da ne smeju da preovladaju emocije već činjenice i realno sagledavanje celokupnog procesa kupoprodaje.
Treca greška prilikom angažovanja agencije i njenog agenta je ako to učinite nasumično
bez prethodne analize poslovanja, načina prezentacije nepokretnosti, pregleda sajta agencije, aktivnosti na socijalnim mrežama, specijalizovane web portale za nekretnine i štampana izdanja gde se oglašava i sl. Često velike i poznate agencije zasnivaju svoju poslovnu strategiju po principu velikih brojki, nekontrolisano primajući veliki broj novih i neobučenih agenata koji kroz probni rad pod nadzorom menadžera čine svoje prve korake u karijeri agenta nekretnina. Ne retko ti agenti još uvek nemaju položen stručni ispit i licencu za rad u toj struci. Zapamtite da je najvažnija karika prilikom složenog procesa kupoprodaje nepokretnosti upravo obučen i iskusan agent koji iza sebe ima logistiku dobro organizovane agencije, tako da veličina agencije ne igra presudnu ulogu u odabiru pravog agenta za Vas. Često agenti početnici vam govore ono što želite da čujete a ne šta treba da čujete, daju nerealno mišljenje o vrednosti nepokretnosti ili obećavaju brzu i efikasnu realizaciju kupoprodaje a sve u cilju sklapanja Ugovora. Često se ustručavaju ili ne znaju da Vam daju objektivno mišljenje. Ozbiljan i iskusan agent takve prognoze nikada ne daje, svestan ćudljivosti i nestabilnosti ovog vrlo osetljivog tržista. Najbolji nacin da se opredelite za pouzdanog i dobrog agenta i agenciju je putem preporuke vaših prijatelja, poznanika, rodbine koji su koristili njegove usluge i uspešno realizovali kupoprodaju. I na kraju ako ste se odlučili za agenta i agenciju ispred koje nastupa, obavezno mu trazite broj licence pod kojim je upisan u registar posrednika u koji možete izvršiti uvid na sajtu Ministastva trgovine. Licenca za rad podrazumeva da je agent polozio vrlo težak stručni ispit , da odlično poznaje tematiku vezanu za promet nepokretnosti iz više oblasti kao što su pravo, zakoni, poreske službe, rad banaka i katastra, građevinarstva, marketinga, i često Vam moze dati koristan savet kako da prođete najpovoljnije prilikom kupoprodaje, može se angažovati ili Vas posavetovati koja je dokumentacija potrebna za oslobađanje od poreza na AP, povraćaj PDV-a, uknjižbu, poreskih prijava i sl. Pre potpisivanja Ugovora o posredovanju pažljivo ga procitajte, agent je duzan da Vam naglasi i posebo upozori ako se radi o Ugovoru o ekskluzivnom zastupanju. Ukoliko je u pitanju standardni Ugovor o posredovanju on Vas ne obavezuje da sarađujete samo sa jednom agencijom i agentom. Često kupci i prodavci potpišu Ugovor sa velikim brojem agencija misleći da će tako pospešiti kupoprodaju, međutim to je velika zabluda, u tom slučaju agenti t.j. agencije neće posvetiti punu pažnju i prioritet u oglašavanju ovakvim nepokretnostima koje su u ponudi svih ili većine agencija. Ukoliko nemate agenta i agenciju po preporuci, dve dobre agencije su idealane i dovoljne za uspešnu realizaciju kupoprodaje. Takmičiće se da što bolje i brže prezentuju i oglase vašu nepokretnost. Kada potpišete Ugovor o posredovanju insistirajte da fotografije, video zapisi, nacrti Ili brošure budu visokog kvaliteta, opis nepokretnosti u oglasnom prostoru bude dobar, vizuelni efekat u oglasnom prostoru je najvažniji i većina kupaca ne čita oglase koji nemaju slike, video zapis ili bar nacrt. Oglasni prostor je prepun loših primera oglašavanja nepokretnosti.
Četvrta, ujedno i najveća greška je ako odlučite da sami prodate ili kupite nekretninu
Često u praksi vlasnici i kupci nekretnina pokusavaju da sami obave kupoprodaju a pritom nisu upoznati u kakav proces se upuštaju. Trenutno na jednom od najposećenijih web portala za kupoprodaju nekretnina po unetim parametrima za kupovinu stana u Beogradu oglašeno je 15837 stanova koje su oglasili posrednici a 610 vlasnici stanova i 128 investitori. Ako uzmemo u obzir da su neki stanovi u ponudi kod više posrednika i da je jedan isti stan oglašen više puta dolazim do zaključka da je broj oglašenih vlasnika i investitora stanova imedju 5-7%. Većina oglašenih vlasnika stanova na kraju ipak proda stan preko agenta i agencije a vrlo mali broj kupoprodaju realizuju sami. Vlasnici stanova se odluče da ipak prepuste prodaju agenciji kada shvate da prodaja ne ide „kao od šale“ da im se po stanu vrzmaju nepoznate osobe sa metrom u ruci i u pratnji raznih savetnika, da im telefon zvoni nedeljom posle podne i noću u 24h, da moraju da odgovaraju na niz pitanja putem e-mail-a, telefona ili usmeno, kada dobiju bezobrazno nisku ponudu i posvađaju se sa potencijalnim kupcem, ugovore cenu sa kupcem a ne mogu da sklope ugovor jer im fali nešto od dokumentacije i moraju da izdvoje puno vremena, novca i živaca da je pribave ili vide da nema interesovanja i odziva na oglas jer je postavljena nerealno visoka cena nekretnine. Vlasnici stanova koji ne žele da sklope Ugovor o posredovanju sa agencijom i žele da ga prodaju sami gube veliki broj potencijalnih kupaca koji kupuju isključivo preko svog agenta koji neće uvrstiti ovakvu nekretninu u svoju ponudu. Agencije i agenti svakodnevno razmenjuju informacije o ponudi i tražnji i imaju svoju klijentelu evidentiranu u bazi podataka. Vlasnici nekretnina ne treba da ih sami prodaju jer kada dodje do pregovora sa potencijalnim kupcem često emotivno reaguju, uvrede se kada dobiju ponudu, nemaju dobre pregovaračke veštine i iskustvo u pregovorima, ne poznaju psihologiju, često burno reaguju i kvare gotov posao. Agent je „glas razuma“ u pregovorima i svojom veštinom i iskustvom često ugovori kupoprodaju koja na prvi pogled nema izgleda da se realizuje. Vlasnici i kupci nepokretnosti koji trgovinu vrše bez usluge agencije i agenta moraju sami da angažuju advokata da bi sklopili punomoćje, saglasnost za prodaju, založnu izjavu, Predugovor, Ugovor itd. Često je ta usluga vrlo skupa i Ugovor i dokument koji se overava nije u valjanoj formi, advokati i advokatske kancelarije koje su specijalizovane za neke druge oblasti prava retko kada uspeju da pruže kvalitetnu pravnu uslugu kao njihove kolege koje su specijalizovani za promet nepokretnosti i koji imaju Ugovor o poslovno-tehničkoj saradnji sa agencijama za nekretnine. Jedan moj priljatelj, saradnik i pravnik po struci, često ponavlja recenicu : “Trgovina nekretninama je kraljica trgovine“. U potpunosti se slažem sa njim.
Puno sreće i uspeha prilikom kupoprodaje nepokretnosti želi Vam Boris Čoko, licenca br.113, Agencija Imonova A, Zmaj Jovina 4, 11000 Beograd, upisana u Registar posrednika pod br.093
Promet i zakup nepokretnosti u Beogradu i RS 