Porez na izdavanje stana u Srbiji – sve što morate znati

Izdavanje stana u Srbiji može biti stabilan i isplativ izvor prihoda, ali samo ako su poreske obaveze pravilno prijavljene i plaćene. U praksi, mnogi vlasnici nekretnina nisu sigurni ko plaća porez, koliki je porez, kako se obračunava i kada se prijavljuje, pa često dolazi do grešaka ili potpunog izostanka prijave.

U nastavku vam donosimo jasan i praktičan vodič koji objašnjava porez na izdavanje stana u Srbiji, u skladu sa važećim propisima.

Šta se smatra prihodom od izdavanja nepokretnosti?

Prihodom od nepokretnosti smatra se prihod koji fizičko lice ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti, kao što su:

• stanovi i kuće
• poslovni prostori
• garaže
• zemljište
• delovi zgrada i drugi građevinski objekti

Prihod je ostvarena zakupnina, u koju ulazi i vrednost svih usluga i obaveza koje zakupac preuzima, osim troškova koji zavise od njegove potrošnje (struja, voda, grejanje, internet i slično), ako su oni posebno ugovoreni.

Ko je obveznik poreza – zakupodavac ili zakupac?

Sve zavisi od toga ko je zakupac.

1. Zakupac je fizičko lice

(uključujući strance i diplomatska predstavništva)

➡ Zakupodavac (vlasnik stana) je obveznik poreza
On je dužan da sam obračuna i plati porez.

2. Zakupac je pravno lice ili preduzetnik

➡ Zakupac je obveznik poreza
Pravno lice obračunava i plaća porez po odbitku prilikom svake isplate zakupnine i izdaje obračun zakupodavcu.

Kolika je poreska stopa na izdavanje stana?

Zakonom o porezu na dohodak građana propisano je sledeće:

• Poreska stopa: 20%
• Normirani troškovi: 25%

Porez na izdavanje stana se ne plaća na pun iznos zakupnine, već na poresku osnovicu.

Kako se utvrđuje poreska osnovica?

Poreska osnovica se dobija tako što se:

Bruto zakupnina – 25% normiranih troškova = oporezivi prihod

Na taj iznos se primenjuje poreska stopa od 20%.

Umesto normiranih troškova, poreski obveznik može zahtevati priznanje stvarnih troškova, ali samo uz odgovarajuće dokaze (račune, zapisnike, ugovore).

Normirani troškovi su zakonom unapred priznati troškovi koje država automatski priznaje vlasniku nekretnine prilikom obračuna poreza na izdavanje bez potrebe da ih dokazujete računima.

Drugim rečima:
država kaže → „Znamo da izdavanje stana ima troškove, pa ćemo ih priznati paušalno.“

Koje troškove oni „pokrivaju“?

Normirani troškovi simbolično pokrivaju:

• habanje stana (zidovi, podovi, instalacije)
• sitne popravke i održavanje
• amortizaciju nameštaja i opreme
• opšti trošak korišćenja nekretnine

Neto ili bruto zakupnina – zašto je to važno?

U praksi se najčešće ugovara neto zakupnina, odnosno iznos koji zakupodavac želi da dobije.

U tom slučaju, potrebno je neto iznos preračunati u bruto, koristeći zakonski koeficijent:

Koeficijent: 1,176471

Primer obračuna poreza (neto zakupnina)

Ako je ugovorena neto zakupnina od 100 €:

1. Bruto zakupnina:
   100 € × 1,176471 = 117,65 €
2. Normirani troškovi (25%):
   117,65 € × 25% = 29,41 €
3. Poreska osnovica:
   117,65 € – 29,41 € = 88,24 €
4. Porez (20%):
   88,24 € × 20% = 17,65 €

➡ Na svakih 100 € neto zakupnine, porez iznosi približno 17,65 €

Kako i kada se podnosi poreska prijava?

Ako je zakupac fizičko lice

• Prijavu podnosi zakupodavac u roku od 30 dana od zaključenja ugovora
• Obrazac: PP OPO
• Prijava se podnosi Poreskoj upravi prema lokaciji nepokretnosti

Ako je zakupac pravno lice

• Prijavu i uplatu poreza vrši zakupac
• Obrazac: PPP PD
• Zakupodavac dobija godišnji obračun

Poresku prijavu možete podneti i elektronskim putem na portalu EPorezi. 

 Ovlašćenja Poreske uprave

Poreska uprava ima pravo da:

• proceni tržišnu vrednost zakupa
• utvrdi višu poresku osnovicu od ugovorene
• retroaktivno obračuna porez, kamatu i kazne

Zato je pravilna prijava i dokumentacija izuzetno važna.

Koji drugi zakoni se primenjuju?

Pored poreskih propisa, izdavanje stanova regulišu i:

• Zakon o obligacionim odnosima
• Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
• Zakon o planiranju i izgradnji

Nepridržavanje ovih propisa može dovesti do dodatnih sankcija.

Koliki je porez na kratkoročno izdavanje stanova (Airbnb, Booking)?

Kratkoročno izdavanje stanova, soba i postelja turistima u Srbiji podleže posebnom poreskom režimu, koji se razlikuje od dugoročnog zakupa. Vlasnik nepokretnosti plaća porez na prihod od nepokretnosti po stopi od 20%, ali se u ovom slučaju priznaju uvećani normirani troškovi u visini od 50% bruto prihoda. To znači da se porez efektivno plaća na polovinu ostvarenog prihoda, pa realno iznosi 10% od ukupnog prihoda. Pored poreza, zakupodavac je dužan da plati boravišnu taksu, prijavi goste nadležnom organu, kao i da ispuni obaveze propisane lokalnim odlukama (kategorizacija, evidencija i sl.). U praksi, kratkoročno izdavanje nosi više administrativnih obaveza, ali nižu efektivnu poresku stopu u odnosu na dugoročni zakup.

Zaključak

Izdavanje stana u Srbiji jeste dobar izvor prihoda, ali samo ako se radi transparentno i u skladu sa zakonom.

✔ Porez ne iznosi „punih“ 20% od zakupnine
✔ Plaća se na umanjenu osnovicu
✔ Prijava je obavezna
✔ Neto zakupnina zahteva preračun u bruto

Ako niste sigurni u obračun ili prijavu, savetuje se konsultacija sa poreskim savetnikom ili stručnjakom za nekretnine.

ImoNova A – Pouzdan partner za izdavanje vaše nekretnine

Ukoliko vam je potrebna pomoć pri izdavanju stana kontaktirajte nas za saradnju.