Novi zakon o legalizaciji – šta donosi i kako se prijaviti?

Najava i početak primene novog zakona, u javnosti poznatog pod sloganom „Svoj na svome“, otvorili su jedno od najvažnijih pitanja na domaćem tržištu nekretnina: da li Srbija konačno dobija efikasan način da reši višedecenijski problem nelegalne gradnje i kako će to uticati na vlasnike, kupce i cene nekretnina?

Zvanični naziv propisa je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, ali se u praksi gotovo isključivo koristi termin novi zakon o legalizaciji. Razlog za to je jednostavan. Iako se formalno radi o evidentiranju i upisu prava svojine, efekti koje zakon proizvodi su vrlo slični klasičnoj legalizaciji: objekti dobijaju pravni status, ulaze u katastar i postaju ravnopravni učesnici u prometu nekretnina.

U nastavku tim agencije za nekretnine ImoNova A, donosi sveobuhvatan i praktičan vodič kroz novi zakon: šta se zapravo menja, ko može da legalizuje objekat, kako izgleda postupak, koliko košta i koje su realne posledice po tržište.

Šta novi zakon zapravo menja?

Do sada je legalizacija objekata podrazumevala dugotrajan upravni postupak, pribavljanje obimne tehničke dokumentacije, elaborata o zatečenom stanju i brojnih saglasnosti. Novi zakon menja fokus: umesto potpune tehničke provere objekta, u prvi plan dolazi pravni osnov i upis prava svojine.

Drugim rečima, zakon omogućava da se objekti koji su do sada bili „nevidljivi“ ili delimično evidentirani u katastru upišu kao pravno postojeći, čak i ako nemaju građevinsku ili upotrebnu dozvolu. Time vlasnici dobijaju mogućnost da nekretninom raspolažu – da je prodaju, poklone, ostave u nasleđe ili opterete hipotekom.

Važno je, međutim, naglasiti i ključnu razliku u odnosu na klasičnu legalizaciju: država ne proverava tehničku ispravnost objekta i ne garantuje njegovu bezbednost. Zbog toga se u katastru upisuje posebna zabeležba da je objekat upisan po ovom zakonu, što predstavlja upozorenje budućim kupcima i bankama.

Kada počinje prijava za legalizaciju i koji su rokovi?

Novi zakon o legalizaciji propisuje jasne rokove. Prijave za evidentiranje i upis prava svojine j. prijave za legalizaciju objekata otpočele su 8. decembra 2025. godine.
Rok za podnošenje prijava je kratak i striktan – do početka februara 2026. godine (prema zvaničnoj platformi, do 5. februara 2026). Lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu, to i dalje mogu učiniti do 24.10. 2026.

Zakon predviđa rizik za vlasnike koji ne podnesu prijavu na vreme: naknadna legalizacija može biti znatno otežana ili čak onemogućena. Upravo zato se savetuje da se dokumentacija pripremi i prijava podnese što ranije.

Ko sprovodi postupak legalizacije objekata?

Postupak sprovode dva ključna državna organa:

• Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije, koja proverava prijavu i izdaje potvrdu o ispunjenosti uslova,
• Republički geodetski zavod (RGZ), koji na osnovu te potvrde vrši upis objekta i prava svojine u katastar nepokretnosti.

Celokupan proces je digitalizovan, a komunikacija između organa odvija se elektronskim putem.

Koje objekte je moguće legalizovati?

Novi zakon o legalizaciji obuhvata veoma širok spektar objekata. Najčešći slučajevi u praksi biće porodične kuće i stanovi koji su izgrađeni bez dozvole ili nisu nikada u potpunosti upisani u katastar.

Legalizacija je moguća i za:

• delove objekata i posebne delove (stanove, poslovne prostore),
• objekte izgrađene u vreme kada građevinske dozvole nisu bile propisane,
• objekte sa isteklim rokom za pribavljanje upotrebne dozvole,
• zemljište ispod objekta, u skladu sa pravilima o svojini.

Sa druge strane, postoje i jasna ograničenja. Objekti izgrađeni u zaštićenim zonama (prirodna dobra, kulturna dobra od posebnog značaja), u pojasu autoputeva i brzih saobraćajnica, na javnom vodnom dobru ili na tuđem privatnom zemljištu bez pravnog osnova – ne mogu se legalizovati u korist građana. U pojedinim slučajevima takvi objekti se upisuju u korist Republike Srbije ili se upućuju na rešavanje imovinsko-pravnog spora pred sudom.

Gde i kako se podnosi prijava?

Prijava se podnosi za svaku nepokretnost pojedinačno, i to na jedan od sledećih načina:

• Online, putem zvanične platforme „Svoj na svome“
• U opštini ili gradskoj upravi, uz pomoć službenika
• U odabranim poštama, koje pružaju tehničku podršku građanima

Zvanični link za prijavu je: https://prijava.svojnasvome.gov.rs/

Prijava za legalizaciju – potrebna dokumentacija

Osnovna dokumentacija je znatno pojednostavljena u odnosu na ranije postupke, ali i dalje mora postojati jasan pravni osnov.

Najčešće je potrebno:

• važeća lična karta,
• dokaz o osnovu sticanja prava svojine (ugovor o kupoprodaji, ugovor o zajedničkoj izgradnji, rešenje o nasleđivanju, sudska presuda ili drugi relevantni dokument),
• osnovni podaci o objektu (adresa, parcela, površina, spratnost).

U određenim situacijama potreban je i elaborat geodetskih radova, naročito ako objekat nije jasno vidljiv na satelitskim snimcima ili ako se radi o posebnim delovima zgrade.

Koliko košta legalizacija objekata po novom zakonu?

Jedna od glavnih prednosti novog zakona jesu niske i unapred poznate naknade. Cena legalizacije zavisi od grada, zone i vrste objekta, ali se u praksi kreće u rasponu od 100 do 1.000 evra.

U Beogradu je najniža naknada 100 evra u najudaljenijim zonama, dok je najviša 1.000 evra u centralnim zonama. U manjim gradovima i opštinama naknade su niže i najčešće iznose 100–500 evra.

Za pojedine objekte, poput magacina, ekonomskih i pomoćnih objekata do 500 m², legalizacija može biti i besplatna, dok se za veće površine plaća simbolična naknada po kvadratu.

Postoje i posebne olakšice za socijalno osetljive kategorije stanovništva, kao i slučajevi kada vlasnici stanova ne plaćaju naknadu ako je investitor zgrade poznat i dostupan.

Šta vlasnici dobijaju legalizacijom objekata – a šta ne?

Upisom objekta po ovom zakonu vlasnik dobija pun pravni kapacitet raspolaganja nepokretnošću: prodaju, poklon, nasleđivanje i mogućnost da nekretninu uključi u legalan promet.

Međutim, važno je razumeti i ograničenja. Zakon izričito propisuje da Republika Srbija ne garantuje bezbednost i stabilnost objekta koji je upisan po ovom režimu. Upravo zato u katastru ostaje zabeležba da je objekat legalizovan po posebnom zakonu, bez tehničke verifikacije.

Kako novi zakon može uticati na cene nekretnina?

Država očekuje da će masovna legalizacija dovesti do povećanja ponude na tržištu, naročito u perifernim i prigradskim zonama gde se nalazi najveći broj nelegalnih objekata. Teoretski, veća ponuda može dovesti do korekcije cena.

Stručnjaci, međutim, upozoravaju da će efekat biti ograničen i lokalizovan. Pad cena je realniji u prigradskim naseljima i manjim mestima, dok se u centralnim gradskim zonama Beograda, Novog Sada i Niša ne očekuju značajnije promene, jer cene tamo i dalje diktira snažna potražnja.

Ukoliko vam je potreban stručan savet na koji način možete upisati vaš objekat, obratite se ImoNova A timu i daćemo vam odgovor u najkraćem roku.