Kako proveriti da li je stan pod hipotekom?

Jedno od prvih i najvažnijih pitanja koje postavljaju kupci, naročito oni koji stan kupuju putem stambenog kredita, jeste kako proveriti da li je stan pod hipotekom. Razumevanje šta hipoteka zapravo predstavlja, kako se upisuje u katastar nepokretnosti i koje su pravne posledice njenog postojanja, ključno je za bezbednu kupovinu i prodaju stana.

U ovom tekstu detaljno objašnjavamo:

• šta je hipoteka i kakvu pravnu snagu ima,
• kako proveriti da li je stan pod hipotekom,
• da li je moguće kupiti ili prodati stan opterećen hipotekom,
• koje su najsigurnije procedure za kupovinu takvog stana,
• šta je založna izjava i kako funkcioniše u praksi,
• kako se hipoteka upisuje kod stanova u izgradnji,
• i kada hipoteka prestaje da postoji.

Šta je hipoteka i zašto se uspostavlja?

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti, koje daje poveriocu (najčešće banci) pravo da, u slučaju neizmirenja obaveza od strane dužnika, naplati svoje potraživanje prodajom te nepokretnosti. U praksi se hipoteka najčešće vezuje za kupovinu stana putem stambenog kredita, gde ona služi kao obezbeđenje banci.

Iako je stan opterećen hipotekom, on ostaje u vlasništvu kupca. To znači da vlasnik može da živi u stanu, da ga iznajmljuje, pa čak i da ga proda, ali uz poštovanje određenih pravnih procedura. Sama činjenica da je stan pod hipotekom ne znači da je on „problematičan“, već da postoji obaveza čije je ispunjenje obezbeđeno tom nepokretnošću.

Kako proveriti da li je stan pod hipotekom – korak po korak

Provera da li je stan opterećen hipotekom predstavlja osnovni korak pre bilo kakve kupovine ili davanja kapare. Ovaj postupak je jasan, ali je važno znati gde i šta tačno treba proveriti.

Korak 1: Pribavljanje lista nepokretnosti

Najsigurniji i zvanični dokument za proveru pravnog statusa stana jeste list nepokretnosti. List nepokretnosti izdaje Republički geodetski zavod i može se pribaviti:

• elektronski, putem eKatastra,
• lično, u nadležnoj službi za katastar nepokretnosti ili kod ovlašćenih korisnika.

Ako niste sigurni kako pristupiti elektronski bazi podataka katastra, pogledajte detaljan vodič na našem blogu. 

Korak 2: Provera tereta i zabeležbi

List nepokretnosti sastoji se iz više delova, a za proveru hipoteke najvažniji je deo „Tereti i ograničenja – G list“. U ovom delu se upisuju:

• hipoteke (sa podacima o banci, iznosu i osnovu),
• sudske zabrane,
• zabeležbe sporova,
• prava trećih lica.

Ako je stan pod hipotekom, ona će biti jasno naznačena, sa imenom poverioca i brojem ugovora na osnovu kojeg je zasnovana.

Korak 3: Provera da li je hipoteka aktivna ili izmirena

Važno je znati da se u katastru ponekad može naći hipoteka koja je formalno upisana, ali je dug već izmiren, a brisanje još nije sprovedeno. U takvim slučajevima, prodavac treba da pribavi brisovnicu (dozvolu za brisanje hipoteke) od banke.

Bez brisovnice i rešenja o brisanju hipoteke iz katastra, stan se i dalje smatra opterećenim, bez obzira na to što je dug možda faktički isplaćen.

Korak 4: Provera preko stručnjaka

Iako je list nepokretnosti javan dokument, u praksi se preporučuje da proveru izvrši:

• advokat,
• agent za nekretnine,
• ili pravna služba agencije.

Na taj način se proveravaju i eventualni „skriveni rizici“, poput započetih, ali još uvek neupisanih postupaka.

Da li je moguće kupiti stan koji je pod hipotekom?

Većina kupaca kada čuje da je stan pod hipotekom ubrzo odustane od kupovine. Ali postoji nekoliko načina da sigurno kupite stan pod hipotekom. 

Prva opcija – brisanje hipoteke pre zaključenja ugovora

Najjednostavnije rešenje jeste da prodavac u potpunosti isplati dug prema banci pre zaključenja glavnog ugovora o prodaji. Često se dešava da se dug isplati upravo iz kapare dobijene prilikom zaključenja predugovora.

Nakon isplate, banka izdaje brisovnicu, hipoteka se briše iz katastra, a kupac dobija list nepokretnosti bez tereta. Tek tada se pristupa zaključenju ugovora o prodaji.

Druga opcija – direktna isplata banci (najsigurnija)

U ovom slučaju kupac deo ugovorene kupoprodajne cene isplaćuje direktno banci, u visini njenog potraživanja. Pre toga, banka izdaje:

• pismo o namerama,
• potvrdu o tačnom iznosu duga.

Nakon overe ugovora o prodaji, kupac uplaćuje sredstva prema instrukcijama banke, a prodavac je dužan da sprovede postupak brisanja hipoteke.

Treća opcija – isplata prodavcu (nepreporučena)

Najrizičnija varijanta je da kupac celokupan iznos uplati prodavcu, uz njegovo obećanje da će dug isplatiti banci. Ova opcija nosi visok rizik i ne preporučuje se, jer kupac može ostati vlasnik stana koji je i dalje opterećen hipotekom.

Šta je založna izjava i zašto je potpisuje prodavac?

Založna izjava je izjava vlasnika nepokretnosti kojom se dozvoljava zasnivanje hipoteke. Iako se hipoteka uspostavlja radi obezbeđenja kredita kupca, založnu izjavu potpisuje prodavac, jer je on u tom trenutku i dalje formalni vlasnik stana.

Založna izjava se sastavlja kod notara neposredno pre overe ugovora o prodaji. Notar je dostavlja katastru, ali se hipoteka faktički upisuje tek nakon zaključenja ugovora o prodaji.

Prodavci se često nepotrebno plaše ove faze, ali za to nema razloga. Ukoliko ne dođe do isplate kupoprodajne cene, hipoteka nema pravni osnov i može se zahtevati njeno brisanje.

Kako se upisuje hipoteka kod stanova u izgradnji?

Kod kupovine stana u izgradnji, situacija je drugačija jer stan kao poseban deo još ne postoji u katastru. U tom slučaju hipoteka se:

• najpre upisuje na zemljištu na kojem se objekat gradi,
• a po završetku izgradnje prenosi na konkretan stan.

Ova procedura je standardna u praksi banaka i ne predstavlja prepreku za kreditiranje, ali zahteva dodatnu pažnju u pogledu ugovornih odnosa sa investitorom.

Kada hipoteka prestaje da postoji?

Hipoteka prestaje onda kada prestane da postoji obezbeđeno potraživanje, odnosno kada je kredit u celosti isplaćen. Međutim, to samo po sebi nije dovoljno – neophodno je da se hipoteka i formalno obriše iz katastra nepokretnosti.

Tek nakon upisa brisanja hipoteke u katastar, stan se smatra pravno „čistim“ i slobodnim od tereta.

Razumevanje hipoteke i provera njenog postojanja predstavljaju osnov bezbedne kupovine nekretnine. Pravovremena provera, jasno definisana procedura i stručna podrška mogu u potpunosti eliminisati rizike i omogućiti sigurnu transakciju.

Ukoliko vam je potrebna pomoć kako biste kupili stan pod hipotekom, obratite se našem stručnom timu.