Dodatni troškovi pri kupovini nekretnine: Vodič za kupce i prodavce

Proces kupovine ili prodaje nekretnine zahteva mnogo više od samog dogovora o ceni. Iako deluje da je glavni izazov pronaći odgovarajuću nekretninu ili zainteresovanog kupca, stvarnost je da brojne dodatne obaveze i troškovi mogu otežati čitav postupak, naročito onima koji prvi put ulaze u ovaj proces.

Od poreza i notarskih taksi, preko prevoda dokumentacije, pa sve do skrivenih izdataka koje niko ne spominje na početku – bez pravovremene pripreme, lako je izgubiti kontrolu nad budžetom. Mnogi kupci i prodavci se suoče s iznenađenjima tek kad su već duboko u procesu, što neretko dovodi do kašnjenja, frustracija ili dodatnih troškova.

U ovom tekstu izdvajamo najčešće dodatne troškove pri kupovini nekretnine, ali i one koje snose prodavci. Bilo da planirate kupovinu stana, prodaju kuće ili investiranje u nekretnine, ovaj vodič pomoći će vam da sagledate širu sliku i donesete informisane odluke.

1. Porez na prenos apsolutnih prava

Jedan od osnovnih troškova koji prati kupoprodaju nekretnine u Srbiji jeste porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od ugovorene kupoprodajne vrednosti.

Ko ga plaća?
U praksi, ovaj porez plaća kupac, osim ako ugovorom nije drugačije definisano.

Primer: Ako kupujete stan od 100.000 €, treba da planirate dodatnih 2.500 € za porez.

Napomena: Ukoliko kupujete novogradnju direktno od investitora, ovaj porez se ne plaća, jer je PDV već uključen u cenu. Više o razlici između novogradnje i starogradnje pročitajte u našem vodiču: Novogradnja ili starogradnja, šta odabrati?

2. Troškovi overe ugovora kod notara i upisa u katastar

Overa ugovora kod notara je zakonski obavezna i njena cena zavisi od vrednosti nekretnine. U proseku, ovi troškovi se kreću između 100 i 300 €.

Upis u katastar takođe predstavlja važan deo procesa, jer bez toga kupac ne postaje zvanični vlasnik. Taksa za upis najčešće iznosi oko 5.000 do 20.000 RSD u zavisnosti od opštine i vrednosti nepokretnosti.

3. Trošak izrade energetskog pasoša (za prodavce)

Energetski pasoš je dokument koji pokazuje energetsku efikasnost objekta, i zakonski je obavezan za sve nekretnine koje se prodaju.

Cena izrade kreće se od 40 do 100 €, u zavisnosti od kvadrature i tipa objekta.

Ko ga izrađuje? Licencirani inženjeri i ovlašćene firme. Više o tome možete saznati na sajtu Ministarstva građevinarstva:
https://www.mgsi.gov.rs

4. Agencijska provizija

Ukoliko koristite usluge agencije za nekretnine, morate računati na agencijsku proviziju, koja se najčešće kreće između 2 i 3% od cene nekretnine.

Kako se plaća?

• Nekad je trošak samo na strani kupca,
• Nekad se deli 50:50 između kupca i prodavca,
• A često je unapred definisano ugovorom sa agencijom.

Ako želite transparentan i profesionalan odnos, pročitajte više o našim uslugama na stranici O nama.

5. Sudski tumač i prevodi (za strane državljane)

Ako je kupac ili prodavac strani državljanin, zakon zahteva prisustvo sudskog tumača prilikom overe ugovora i potpisivanja dokumentacije.

Cena sudskog tumača: oko 40 do 80 € po dokumentu, u zavisnosti od jezika i broja strana.

6. Bankarski troškovi (za kupce koji podižu kredit)

Ako kupujete stan putem stambenog kredita, očekujte dodatne troškove:

• Naknada za obradu kredita (0.5–1% iznosa),
• Trošak procene vrednosti nekretnine (od 100 do 200 €),
• Osiguranje nekretnine i/ili korisnika kredita,
• Izveštaji iz CRB-a i kreditnog biroa.

7. Trošak prenosa komunalija i administracije

Nakon kupovine, kupac mora da prevede račune (struja, voda, Infostan itd.) na svoje ime.
U nekim slučajevima, posebno kod kupovine kuće, može biti dodatnih troškova za merenje brojila, priključke, takse i takozvane „skrivene obaveze“ kod upravnika zgrade ili skupštine stanara.

8. Dodatni troškovi za prodavce

Osim izrade energetskog pasoša, prodavci ponekad plaćaju i:

• Usluge advokata (ako se koristi nezavisni pravnik),
• Uređenje dokumentacije ako nije kompletna (npr. legalizacija, rešenja o nasledstvu),
• Uređenje stana za prodaju (home staging),
• Eventualne dugove ili hipoteku, koje treba zatvoriti pre prodaje.

9. Skriveni troškovi i greške zbog lošeg informisanja

Neretko, kupci i prodavci započnu proces bez prethodnog savetovanja sa agencijom ili pravnikom. Posledica mogu biti:

• Kašnjenje u upisu vlasništva,
• Dupli troškovi prevoda ili overe,
• Problemi sa poreskom upravom,
• Neprijatna iznenađenja prilikom zatvaranja transakcije.

10. Troškovi održavanja zajedničkih delova zgrade

Kupci često zaboravljaju da kupovinom stana postaju suvlasnici zajedničkih delova zgrade – hodnika, krova, lifta, dvorišta i slično.

U nekim zgradama postoji profesionalni upravnik i organizovano održavanje, što može podrazumevati mesečne troškove od 500 do 2.000 dinara.

U novijim kompleksima, ovi iznosi mogu biti i viši ako uključuju recepciju, sigurnosne službe, održavanje dvorišta i slične pogodnosti.

Saveti:

• Proverite da li stan ima redovno održavanje i koliko iznosi mesečna naknada.

• Pitajte da li su prethodni vlasnici ostavili dugovanja ka zgradi ili komunalijama – novi vlasnik ih može naslediti.

11. Troškovi prilikom prenosa hipoteke

Ukoliko kupac želi da kupi nekretninu koja je opterećena hipotekom, moraće da snosi i dodatne troškove kao što su:

• Naknade za zatvaranje kredita,

• Taksa za brisanje hipoteke iz katastra,

• Trošak notara i overe izjava.

Za prodavce ovo znači da moraju unapred izvestiti agenta i potencijalne kupce o svim teretima na nepokretnosti. Neprijavljeno opterećenje može odložiti prodaju ili je čak onemogućiti.

📌 Zaključak

Dodatni troškovi pri kupovini nekretnine ne moraju biti iznenađenje ako se pripremite na vreme. Uvek je pametno napraviti detaljan budžet i posavetovati se sa stručnjakom.

Ako ste kupac, budite sigurni da razumete sve takse i poreze. Ako ste prodavac, obavezno pripremite kompletnu dokumentaciju i energetski pasoš.

📞 Potrebna vam je pomoć?

Naš tim vam može pomoći da kupovinu ili prodaju nekretnine sprovedete bez stresa i skrivenih troškova. Javite nam se za besplatne konsultacije na +381 65 825 82 02.